Aktien oder Immobilien? Entscheidung auf dem Prüfstand 2021


Für viele Menschen sind Aktien und ETFs aktuell das einzig wahre Instrument, um nachhaltig Wohlstand zu schaffen. Da ich persönlich aber schon immer ungern Miete gezahlt habe, habe ich mich sehr früh in meinem Berufsleben für den Kauf einer Eigentumswohnung entschieden (2010). Jetzt möchte ich rückblickend mit euch herausfinden, ob diese Entscheidung richtig war.

Einen solchen Rückblick habe ich im letzten Jahr zum ersten Mal gemacht und das Ergebnis war unentschieden.
Schaut euch dazu gern diesen Beitrag aus 2020 an:
Erfahrungsbericht – Aktien oder Immobilien?
Dieses Jahr möchte ich in die Betrachtung aber noch zwei weitere Entwicklungen und Lehren aus dem Beitrag 2020 einbeziehen. Außerdem muss natürlich auch 2021 geschaut werden, welche der beiden Anlageklassen die Nase vorn hat.

Vorgeschichte:

Meine Wohnung habe ich 2010 als Berufsanfänger gekauft. Um genau zu sein ziemlich schnell nach meiner 6 monatigen Probezeit im ersten Job. Die Alternative war eine vergleichbare Wohnung für 500€-600€ monatlich zu mieten. Das wäre damals das Budget gewesen und mehr wollte ich auch für eine Eigentumswohnung nicht als Kreditrate haben.

Im Folgenden zeige ich euch kurz auf, um was für eine Wohnung es sich handelt. Außerdem gehen wir die Details des Kaufpreises, der Renovierungskosten und der Finanzierung durch.

Die Rahmendaten der Eigentumswohnung:

Die Eigentumswohnung hat 72m² Wohnfläche.
Perfekt für Singles oder Paare.
3 Zimmer, Küche, Bad + Wintergarten.

Bevorzugte Lage:
– 1,5 km von der Innenstadt
– U-Bahn 100m
– Einkaufsmöglichkeiten 200m
– Park mit Grüngürtel 300m

Der Bodenrichtwert 2010 lag bei 220€/m².
Der ortstypische Kaufpreis für ETW vor Nebenkosten 2010 lag bei 1.221€/m².

Zum Vergleich:
Der MSCI Word Index notierte zu diesem Zeitpunkt bei ca. 1.080 Punkten.

Diagramm über die MSCI World Aktienindex Kursentwicklung 2010-2021.
MSCI World Kursentwicklung seit 2010

Was hat die Wohnung also damals gekostet?

Gesamtkosten des Kaufs:

Kaufpreis 2010:85.000,00€
Grunderwerbssteuer 3,5%2.975,00€
Makler, Notar, diverses4.162,00€
Gesamtkosten Immobilienkauf:92.137,00€
Kostenübersicht Eigentumswohnung 2010

Gesamtkosten der Renovierung:

Laminat aus dem Fabrikverkauf702,00€
Arbeiten Installateur1.513,00€
Arbeiten Fliesenleger3.451,00€
Küche900,00€
Renovierungskosten gesamt:6.566,00€
Kostenübersicht Renovierung 2010

Insgesamt sind mir durch den Immobilienkauf 2010 also Kosten von 98.697,00€ entstanden.
Um die Investition stemmen zu können, musste ich 75.000€ Kredit aufnehmen, also verbrauchte ich 23.697€ meiner Ersparnisse für das Projekt.


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Kreditkosten:

Die 75.000€ Hypothekendarlehn haben mich damals unfassbare 3,65% gekostet, Kreditrate 500€ monatlich (Zinsbindung 10 Jahre). Die bis dahin niedrigste Kondition für Immobilienfinanzierungen – wir wissen alle zu welchen Zinsen das langfristig noch geführt hat.

Somit hatte ich folgende Zinskosten für die Finanzierung. 2010 taucht dabei nur anteilig auf, weil die Wohnung Mitte des Jahres gekauft wurde.

Insgesamt belaufen sich die Zinszahlungen auf 12.322,60€, bis das Darlehn vollständig getilgt war.

Aktie oder Immobilie?
Der Vergleich nach 11 Jahren

Um diesen Vergleich anzustellen habe ich ausgerechnet, wie viel zusätzliches Geld ich als Mieter der gleichen Wohnung für Aktienkäufe zur Verfügung gehabt hätte. Hierfür muss man sich genau anschauen, welche Kosten Mieter übernehmen müssen und welche der Besitzer der Wohnung trägt.

Als ersten und größten Punkt nehmen wir: Alles , was beim Kauf 2010 an Kosten entstanden ist und nicht über den Kredit finanziert war:

Anteil am Kaufpreis10.000€
Kaufnebenkosten7.137€
Renovierung6.566€
Summe:23.703€
Anteil Kaufpreis und Kaufnebenkosten meiner Eigentumswohnung

Dazu kommen jährlich die nicht umlagefähigen Nebenkosten sowie die Instandhaltungsrücklage und eigene Instandhaltung. Da kommt über 11 Jahre einiges zusammen. Außerdem muss natürlich die Sondertilgung berücksichtigt werden. Diese habe ich immer wenn möglich genutzt, um die 3,65% sichere Zinsersparnis mitzunehmen.

JahrNK / Instandh.Sondertilgung
2010350,00€3.750,00€
2011750,00€3.750,00€
2012750,00€3.750,00€
2013750,00€3.750,00€
2014770,00€3.750,00€
2015770,00€3.750,00€
2016730,00€3.750,00€
2017750,00€3.750,00€
20181.757,00€*3.750,00€
2019890,00€2062,67€
20201050,00€**
Summe:9.167,00€35.812,67€
Aufstellung der jährlichen Kosten, die ich als Mieter nicht gehabt hätte.
* 2018 war die Reparatur des Durchlauferhitzers, sowie das Streichen der Wohnung und die Reparatur eines Elektroherdes für insgesamt 907€ fällig.
** 2020 habe ich meinem ehem. Mieter Holzfliesen für den Wintergarten für 150€ abgekauft.

Über den Zeitraum von 11 Jahren sind mir durch die Wohnung in Summe 68.682,67€ an Kosten entstanden, die ich als Mieter nicht gehabt hätte.

Zinsen und Tilgung aus meiner monatlichen Kreditrate habe ich bewusst nicht mit eingepreist. Meine Kreditrate war schließlich so bemessen, dass sie mit der Miete für die Wohnung vergleichbar gewesen wäre. Somit hätte ich diese 500€ Kosten als Mieter ebenfalls gehabt.


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Wertentwicklung der Immobilie über 11 Jahre

Um die Wertentwicklung der Immobilie zu ermitteln habe ich das jeweilige Wertgutachten für meine Stadt auf der Seite der Immobiliengutachter in NRW genutzt. (boris.nrw.de)

Leider wird dort nur ein sehr grober Wert für ein bestimmtes Baujahr ermittelt und es fehlen bedeutende preisliche Einflussfaktoren wie Lage und Zustand. So kommt für meine Wohnung aktuell ein Preis von 2.040€ pro qm heraus. Marktpreise auf Immobilienportalen liegen eher bei 2.600€-2.800€. Für diese Tabelle nehmen wir aber als konservative Schätzung für 2020 die 2.040€ pro qm an.

JahrImmobilienwert
– Restschuld
+ Miete* (nach 30% Steuer)
201018.734,00€
201129.009,00€
201239.560,00€
201354.255,00€
201465.507,00€
201576.992,00€
201688.245,00€
2017106.589,00€
2018135.326,00€*
2019148.680,00€*
2020159.690,00€*
Wertentwicklung meiner Eigentumswohnung von 2010 bis 2021

Zusammenfassung der Tabelle: Man kann ablesen, dass aus einer Investition von 68.682,67€ ein Wert von 159.690€ entstanden ist. Das entspricht einer Wertentwicklung von 132,5% und einer Rendite von 12% p.a. wobei die reale Rendite p.a. sogar noch höher liegen dürfte, schließlich handelte es sich nicht um eine einmalige Anfangsinvestition, sondern eher um eine Art „Sparplan“.

Grafische Darstellung der Wertentwicklung meiner Eigentumswohnung

Den „negativen“ Effekt einer Immobilieninvestition erkennt man direkt 2010. Von 27.803€ eingesetztem Kapital (Kaufkosten + Nebenkosten + Sondertilgung) bleibt nur ein Wert von 18.734€ erhalten. Der Rest sind Kaufnebenkosten.

Den „positiven“ Effekt einer Immobilieninvestition haben wir dann ab 2018 genutzt. In dem Jahr sind wir in unser kleines Einfamilienhaus gezogen und die Wohnung war bereits fast bezahlt. Wir konnten die Wohnung halten und als Sicherheit für den neuen Kredit mit einbringen. Zusätzlich haben wir ab Mitte 2018 vermietet und zusätzliches Einkommen generiert. So arbeitet die Eigentumswohnung gleich dreifach für uns.

  • Steigerung des Vermögens durch Preissteigerung
  • Generierung von Einkommen durch Mieteinnahmen
  • Nutzung als Sicherheit zur Verbesserung der Zinskonditionen

Ähnlich könnten Aktien auch abschneiden (Kursgewinne / Dividenden / Depot als Sicherheit), wobei ich vermute, dass das Depot als Sicherheit mit einem geringeren Wert als eine vergleichbare Wohnung angesetzt wird.

Wertentwicklung der Aktien über 11 Jahre

Stellvertretend für Aktien habe ich mir den iShares Core MSCI World (ISIN: IE00B4L5Y983 / WKN: A0RPWH) ausgesucht. 1.617 Aktienpositionen werden in dem ETF gehalten, somit ist er breit gestreut und spiegelt eine realistische Entwicklung des Aktienmarktes wieder. Aufgelegt wurde er 2009, also gibt es auch Daten für den gesamten Vergleichszeitraum außerdem ist er thesaurierend und es geht keine Rendite durch Ausschüttungen verloren.

Um den Vergleich einfach zu halten, gehen wir davon aus, dass ich am Ende jedes Jahres die Mehrkosten, die ich ohne Immobilie eingespart hätte, zum Endkurs am 31.12. des Jahres in einen ETF investiert hätte. Das ergibt dann folgende Anlagetabelle:

JahrImmo-KostenKursStück ETFGesamtwert
201027.803,00€21,39€1.29927.803,00€
20114.500,00€20,76€1.51631.484,12€
20124.500,00€23,31€1.70939.851,39€
20134.500,00€28,43€1.86853.104,67€
20144.520,00€34,24€2.00068.477,23€
20154.520,00€37,85€2.11980.216,94€
20164.480,00€42,02€2.22693.534,57€
20174.500,00€45,10€2.325104.890,51€
20185.507,00€43,04€2.454105.606,50€
20192.952,67€56,28€2.506141.045,93€
20201.050,00€59,87€2.524151.093,00€
Theoretische Anlage in den iShares Core MSCI World

Zusammenfassung der Tabelle: Mit einer breiten Anlage in Aktien hätte ich ebenfalls eine enorme Rendite mit meinen investierten 68.682,67€ erreicht. Knapp 120% Wertentwicklung wurde im Anlagezeitraum erzielt. Die Rendite p.a. beträgt 10,9%. Per Stichtag 31.12.2020 war die Anlage in Aktien einer Anlage in Immobilien für mein Fallbeispiel also nur um ein knappes Prozent unterlegen.

Den „negative“ Aspekt einer Aktieninvestition hätte man im März 2020 gesehen. Die ETF Position wäre im Tiefstpunkt auf 100.271,06€ eingebrochen. So deutliche Wertschwankungen hat es bei Immobilien in dem kompletten 11 jährigen Zeitraum nicht gegeben.

Den „positiven“ Aspekt einer Aktieninvestition hätte ich die gesamte Zeit über erleben können. Hätte ich in den letzten 11 Jahren meinen Job verloren wäre es schwierig gewesen etwas Neues in meiner Region zu finden. Dann wäre es eventuell schwierig geworden sich weiterhin um die Immobilie zu kümmern und ich wäre zu einem aufwendigen Verkauf gezwungen gewesen.


Seit 2009 liegt mein Depot bei flatex und ich kann mich nicht beklagen. Die Abwicklung lief immer super und günstig ist es auch. Den iShares Core MSCI World bekommt man im Sparplan für 1,50€ pro Ausführung. Wenn man direkt kauft, kostet es 5,90€.


Gegenüberstellung Aktie vs Immobilie

Um nicht schon wieder ewig lange Tabellen auflisten zu müssen, habe ich die Wertentwicklung des iShares Core MSCI World und meiner Immobilie übereinander gelegt.

Grafischer Vergleich der beiden Tabellen MSCI World vs Anlage in Immobilien. 2010 bis 2020

Aus der Grafik kann man gut erkennen, dass das Depot zu Beginn und auch zwischendurch (2014-2016) immer wieder vorne liegt. Im Dezember 2018 knicken die Börsen dann ein, während die Immobilienmärkte erheblich an Wert zulegen. Mittlerweile ist die Differenz aber fast wieder ausgeglichen und die beiden Geldanlagen laufen weitestgehend parallel.

Wie sich das unter Berücksichtigung der Steuern ändern würde könnt ihr hier herausfinden:

Fazit:

Der Schein ähnlicher Wertentwicklung trügt aus meiner Sicht. Das liegt an der konservativen Wertermittlung der Immobiliengutachter. Wenn ich mir die aktuell tatsächlich erzielbaren Marktpreise für meine Wohnung in Immobilienportalen anschaue und die realen Verkaufspreise besichtigter Wohnungen, liegt der ETF weit abgeschlagen hinten. Der derzeitige Verkaufspreis der Eigentumswohnung dürfte bei mindestens 190.000€ liegen und da würde man mir vermutlich noch die Bude einrennen.

Allerdings war die konservative Wertermittlung beabsichtigt, um eventuelle Immobilienblasen mit zu berücksichtigen und ich bin froh, dass die Wohnung in 2010 weiterhin keine schlechte Investition war.

Die Rendite von 12% p.a. kann sich natürlich sehen lassen und ich gehe mal davon aus, dass sich die enorme Steigerung der Immobilienpreise jetzt irgendwann abschwächen wird. Dann sollte die Rendite sich auch etwas abkühlen. Auf der anderen Seite genügt natürlich auch schon eine Steigerung um 4%, um mir weitere 9% Steigerung auf mein eingesetztes Kapital zu bescheren. Der Zinseszinseffekt arbeitet hervorragend für mich.

Perspektive:

Würde ich mir mit diesem Wissen aktuell eine Wohnung als Kapitalanlage zulegen?
Grundsätzlich lautet die Antwort für eine Wohnung als Kapitalanlage ja. Ich habe mir auch in den letzten 2 Jahren, immer mal wieder Wohnungen angeschaut. Aber ich kaufe nicht zu den aktuellen Marktpreisen.

Warum nicht? Aktuell sind die Zinsen doch so günstig.
Bei der Wohnung damals konnte ich mit meiner Rate trotz „hoher“ Zinsen eine Tilgungsleistung von 4,35% erreichen (ohne Sondertilgung). Jetzt zahlen meine Mieter 660€ kalt, die ich mit ca. 30% versteuern muss. Zudem müsste ich 180.000€ + zu 1% finanzieren (Kaufnebenkosten noch nicht einkalkuliert). Damit schaffe ich so gerade mal eine Tilgungsleistung von 1,93% p.a. die Wohnung bezahlt sich also nicht mehr wirklich von selbst.

Ratschlag:
Wenn ihr es trotzdem nicht lassen könnt oder die Preise bei euch in der Gegend noch nicht total verdorben sind, vergleicht zumindest die Konditionen und rechnet euch eure Investition nicht schön. Einen simplen Zinsrechner, mit dem ihr einige Szenarien bzgl. Zinssatz, Rate und Sondertilgung durchprüfen könnt findet ihr hier: zinsen-berechnen.de/hypothekenrechner


Ende:
Ich hoffe das Lesen hat euch Spaß gemacht und euch ist von den ganzen Zahlen nicht schwindelig geworden. Schreibt mir gern unten einen Kommentar mit euren Fragen / Anregungen. Ich freue mich auf euer Feedback.

Ihr könnt mich auch über https://www.facebook.com/sparhoernchen kontaktieren oder abonnieren. Dort poste ich ebenfalls alle neuen Artikel und ihr verpasst kein Update mehr.

Disclaimer

Dieser Post \"Aktien oder Immobilien? Entscheidung auf dem Prüfstand 2021\" spiegelt meine Meinungen und Erfahrungen zu den dargestellten Themen wieder. Er beinhaltet keine Anlage- oder Investmentempfehlung.

Ausgehende Links sind teilweise Affiliatelinks, für deren Nutzung eine Vermittlungsprovision an mich fließen könnte. Hierdurch wird der Blog gesponsert.

7 Gedanken zu „Aktien oder Immobilien? Entscheidung auf dem Prüfstand 2021“

  1. Hallo Jens,

    danke für den ehrlichen und super übersichtlichen Blogbeitrag!
    Genau diese Szenario rechne ich mir seit etwa 4 Jahren auch immer durch. Wie du schreibst hattest du im Jahr 2010 so ziemlich den „Sweet Spot“ getroffen. Vergleichsweise niedrige Zinsen bei günstigen Kaufpreisen für Immobilien. Glückwunsch dazu.
    Ich (bzw. wir) haben das versäumt und hadern etwas damit.

    Der Vergleich im Nachhinein ist natürlich immer einfach – und bei Dir zum Glück positiv!
    Wir (2 Erwachsene, 2 Kinder) haben es aktuell so gelöst:
    Wir bewohnen eine vergleichsweise günstige Doppelhaushälfte zur Miete und gehen parallel „All In“ bei der Geldanlage in ETF’s (langfristiges Buy and hold).
    Wenn die beiden Jungs dann in ~20 Jahren ausgezogen sind ziehen wir in eine 2-3 Zimmer Wohnung um. Ich halte aktuell Augen und Ohren offen um die Wohnung (bei günstigem) Preis evtl jetzt zu kaufen und bis dahin zu vermieten.

    Mal sehen, wie sich das entwickelt.

    Ps: Bin heute neu auf Deine Blog gestoßen (über den Finazblogroll). Ich denke ich werde hier jetzt öfter mal vorbeischauen 😉

    Grüße
    Patrick

    1. Hallo Patrick,
      es freut mich zu sehen, dass dir der Artikel gut gefallen hat.
      Wie ich ganz unten schreibe, schaue ich auch immer mal wieder nach guten Anlageimmobilien und hatte gerade heute erst wieder eine Besichtigung.
      Die ETW würde sich zumindest nach erster Berechnung selbst tragen.
      Aber sollte der Preis in den nächsten Jahren stagnieren oder auch nur um 10% fallen, würde ich über 10 Jahre so gerade wieder die Kaufnebenkosten verdienen.
      Auch ich bin dazu übergegangen lieber das Investment in Aktien voranzutreiben.
      Wenn ihr aktuell eine DHH mit günstiger Miete habt, ist das doch klasse. Hier in der Gegend gibt es im Umkreis von 10km gerade mal 3 Häuser zur Miete und das bei 300.000 Einwohnern.
      Insofern kommt man bei uns an einer selbstgenutzten Immobilie nicht vorbei, wenn man ein Haus mit Garten haben möchte. Ich muss aber auch zugeben, dass ich es mir jetzt nicht mehr anders vorstellen kann.
      Es klingt für mich so, als wärst du in einer recht komfortablen Situation den aktuellen Hype auszusitzen, insofern wünsche ich dir dabei viel Geduld. Denn wenn man sich die Wertentwicklung in 2018 / 2019 / 2020 in der Grafik anschaut dann finde ich das ziemlich übertrieben. Außerdem ist es in meinem persönlichen Umfeld so, dass sich aktuell plötzlich alle mit dem Thema Immobilien befassen auch das gibt einem ja zu Denken.

      Viele Grüße,
      Jens

  2. Wie hoch war denn der zeitliche/nervliche Aufwand von der Einarbeitung in die diversen rechtlichen Themenfelder, über die initiale Beschaffung der Immobilie bis hin zur laufenden Verwaltung über 10 Jahre? Wie hoch wären die Einkünfte aus einer alternativen Einkommensquelle mit entsprechendem Zeitaufwand gewesen?

    1. Hallo Finanzheini,

      gute Frage und interessanter Aspekt. Das Thema Einarbeitung finde ich schwer zu bewerten, weil es mir meist Spaß macht sich in neue Themen zu vertiefen und ich das Abends nebenbei mache.
      Allerdings ist ein Immobilienkauf auch keine Raketenwissenschaft. Man sollte den Kaufvertrag vielleicht mal von einem Anwalt prüfen lassen, wenn einem etwas spanisch vorkommt und in unserem Fall war auch ein Makler involviert, der einem viele Punkte bzgl. der Abläufe abnimmt. Viel wichtiger ist es die Bausubstanz vernünftig bewerten zu können und vielleicht handwerklich etwas selbst machen zu können. Das Wissen dazu kommt aber zumindest bei mir aus der Historie oder aus dem persönlichen Netzwerk. Da darf man nicht zu stolz sein, um sich Hilfe zu holen. Besichtigungen können natürlich auch ein Zeitfresser sein, aber damals waren das vielleicht 10 Objekte, die ich mir angeschaut habe. Als Anfangsinvestition kommt also einiges an zeitlichem Aufwand auf einen zu.
      Seit ich vermiete ist der Zeitaufwand pro Jahr bisher maximal 10 Stunden. 1 Mal im Monat schauen, ob die Miete da ist und 1 Mal pro Jahr Eigentümerversammlung und was kleines reparieren. Alle 3-4 Jahre rechne ich dann mit einem Mieterwechsel, der mich ca. 10-15 Stunden kostet zumindest bisher bei den beiden Mietern.
      Alles nicht die Welt. Man könnte ab jetzt schon fast von passivem Einkommen sprechen.

      Wenn man einfach nur in ETFs investiert könnte das mit weniger Zeitaufwand einen ähnlichen Ertrag bringen. Beschäftigt man sich aber etwas mehr in der Tiefe mit Aktien, gehen einem bestimmt mehr als meine 10 Stunden pro Jahr verloren.
      Welche alternativen Einkommensquellen würdest du mit deiner Zeit ins Visier nehmen?

  3. „Seit ich vermiete ist der Zeitaufwand pro Jahr bisher maximal 10 Stunden. 1 Mal im Monat schauen, ob die Miete da ist und 1 Mal pro Jahr Eigentümerversammlung und was kleines reparieren. Alle 3-4 Jahre rechne ich dann mit einem Mieterwechsel, der mich ca. 10-15 Stunden kostet zumindest bisher bei den beiden Mietern.“

    Keine Anlage V in der Einkommensteuererklärung? Keine Erstellung eigener oder Prüfungen externer Nebenkostenabrechnungen? 10 Stunden im Jahr erscheinen schon für diesen Mindest-Verwaltungsaufwand erstaunlich wenig.

    Wenn ich an eine bestimmte Wohneinheit denke, bei der ich dem Eigentümer (Klein-Vermieter mit ein paar wenigen Einheiten) hin und wieder mal helfe: Absolut problemloses Objekt, absolut problemlose Mieter, in den letzten 10 Jahren genau ein Mieterwechsel, aber trotzdem über 1-2 Wochen an mehreren Tagen Stress, weil eben doch mal eine neue Badewanne und ein neuer Küchenboden rein musste mit ettlichem Mal hinfahren mit Abnahme, Handwerker, Neumieter etc. Selbst bei diesem problemlosen Fall sind das auf 10 Jahre im Schnitt deutlich mehr als 10 Stunden pro Jahr. Andere Wohneinheiten in anderen Objekten machen sogar noch deutlich mehr Aufwand.

    Wenn du also bisher tatsächlich mit 10 Stunden pro Jahr auskommst, würde ich das als großes Glück einstufen, mit dem man vorausschauend aber leider nicht kalkulieren kann bzw. sollte.

    Spätestens beim ersten Problemmieter, wobei das noch nicht mal das Horrorszenario eines Profi-Messies beinhaltet, wird der Zeit- und Nervenaufwand in gefühlt unendlich Höhen schnellen. Da ist die tiefe Auseinandersetzung mit dem Mietrecht noch die einfachste Aufgabe. Bei einer Bekannten (ebenfalls Klein-Vermieterin) zog sich so ein Problem weit über ein Jahr, in dem sie mehrmals nervlich völlig fertig war und auch heute noch mit Schrecken an die Zeit zurück denkt. Vorher brachte sie nichts aus der Bahn, aber das war leider ein in negativer Weise persönlichkeitsveränderndes Erlebnis. Finanzielle Einbußen sind da noch das kleinere Übel.

    Öffentliches Beispiel gefällig? https://www.finanzbildung.jetzt/vermietung-wenn-steine-dich-zum-weinen-bringen/

    Als Vermieter geht man eine dicke fette Wette ein, dass dies in den 30, 40, 50 Jahren der geplanten Vermieter-Karriere nie passieren wird. Leider passiert es leichter als denkt und es liegt größtenteils außerhalb der eigenen Einflussnahme. Der Problemmieter meiner Bekannten hatte beispielsweise keine negative Vorgeschichte und sich erst während der Mietzeit bei ihr in seine zerstörerische Abwärtsspirale begeben. Sowas fängt man auch mit keiner noch so guten Mieterprüfung vor Unterschrift ab.

    Man mag diesen Abschlag für die eigene Zeit und die eigenen Nerven in der Renditeberechnung unterschiedlich stark gewichten, meiner Meinung sollte man es aber wenigestens überhaupt berücksichtigen. Für mich jedenfalls wären Immobilien selbst dann noch uninteressant, wenn ich die doppelte Rendite mit ihnen erzielen könnte. Daher sehe ich das Fazit „Der Schein ähnlicher Wertentwicklung trügt aus meiner Sicht [..] liegt der ETF weit abgeschlagen hinten“ mit umgekehrten Vorzeichen: Ein dickes fettes Risiko ohne nennenswert höhere Rendite.

  4. Würde mich beim nächsten Update der Thematik Immobilie vs Aktien über eine Bewertung der steuerlichen Komponente freuen.

    Mein (limitiertes) Verständnis:

    Immobilie: Steuern beim Kauf, während des Besitzes, nur bei Spekulation auch beim Verkauf – und zwar auf den Immowert, nicht nur auf einen Zugewinn, bei Vermietung mit dem eigenen EkSt-Satz. (Oder in derselben Logik auch eingesetzt um die persönliche Steuerlast durch Verluste zu drücken).

    Aktien: Nur bei Verkauf nur auf Gewinne mit der Kapitalertragssteuer plus Ich glaube Kirchensteuer fallls relevant, Soli ist glaube ich nicht mehr relevant.

    Freibeträge bei Kapitalerträgen sind für den Ottonormalverbraucher 801€/Jahr meine ich, bei Immobilien keine Ahnung – daher wie gesagt großes Interesse ob der Einschätzung des Hörnchens. 🙂

    Mir persönlich erscheinen ETFs z.B. als deutlich „schlanker“ was Pflegeaufwand, Klumpenrisiko und Steuersituation angeht, aber ist ne Einzelmeinung.
    Herzlichen Dank.

    1. Hallo Steuerheini,

      das hast du ziemlich gut auseinandergenommen.
      Steuern auf die Immobilienerträge sind für mich wegen der langen Selbstnutzung erst seit kurzem ein Thema.
      Deinen Hinweis nehme ich gerne auf und schreibe bei Gelegenheit mal einen Artikel für meinen Vergleich, welchen Effekt die Steuern auf die Wertentwicklung haben werden / gehabt hätten.

      Ein bisschen habe ich das Thema Steuern bei Immobilien für meine ETW in diesem Beitrag schon betrachtet:
      Die eigene Immobilie an den Partner verkaufen
      Aber natürlich wäre ein steuerliche Gegenüberstellung deutlich komplizierter.

      Bei den Kapitalerträgen grusele ich mich ein wenig vor der Vorabpauschale für thesaurierende ETFs, aber da lese ich mich dann schlau.
      Ich hab fast nur ausschüttende ETFs im Depot, weil das Thema Ausschüttungen für mich emotional hilfreich ist bei Investitionen, deswegen fehlt mir mit der Vorabpauschale die Erfahrung.

      Grundsätzlich wären ETFs deutlich schlanker.
      Der Fremdkapitelhebel und das „erzwungene Sparen“ bei Immobilien sind aber super Instrumente zum frühen Vermögensaufbau, wenn man aktuell nicht Mondpreise für Immobilien zahlen müsste.

      Erstmal vielen Dank für deinen Kommentar. Das wird für mich sicher ein lehrreicher Artikel.

      EDIT:
      Jetzt ist der Artikel fertig. War doch nicht so kompliziert wie gedacht und ich bin überrascht, wie wenig Steuern ich bisher für meine Wohnung bezahlt habe:
      Aktie vs. Immobilie – Was kostet weniger Steuern

      Viele Grüße

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