Aktie vs. Immobilie – Was kostet weniger Steuern

Palim Palim,
nach einer Rückfrage vom Steuerheini habe ich mich mal dran gesetzt und für euch den Test gemacht: Aktie vs. Immobilie – Was kostet weniger Steuern? Da ich kein Steuerberater bin, habe ich einfach meine eigenen Daten genommen und mir die komplette Steuerlast für meine Immobilie und den theoretischen Aktienkauf angeschaut, die in beiden Bereichen angefallen ist / wäre.

Den Vergleich, mit welcher Anlageform ich in den letzten 11 Jahren besser gefahren wäre findet ihr bei Interesse übrigens hier:

Steuern auf Immobilien:

Welche Steuern fallen grundsätzlich bei Immobilien an?

Grunderwerbssteuer:

Beim Immobilienkauf fallen verschiedene Arten von Steuern an. Als erstes fällt beim Kauf die Grunderwerbssteuer an. Die beträgt je nach Bundesland zwischen 3,5% und 6,5% (Ihr glücklichen Bayern).

Grundsteuer:

Zusätzlich zur Grunderwerbssteuer, die einmalig anfällt, wird quartalsweise die Grundsteuer erhoben. Die spielt für meine Berechnung keine Rolle, weil diese auf Mieter umgelegt wird und damit einen Immobilienbesitzer nicht schlechter stellt als einen Mieter.

Einkommenssteuer auf die Mieteinnahmen:

Vermiete ich meine Immobilie, muss ich die Mieteinnahmen in der Einkommenssteuererklärung angeben. Also fällt auf diese mein persönlicher Einkommenssteuersatz an. Man kann von den Mieteinnahmen jedoch einiges abziehen, z.B. die Abschreibung, Zinskosten und diverse sonstige Werbungkosten.

„Spekulationssteuer“:

Beim Verkauf einer Immobilie kann „Spekulationssteuer“ (Eigentlich Einkommenssteuer auf den Veräußerungsgewinn) anfallen. Diese wird auf den Veräußerungsgewinn erhoben, sofern zwischen der Anschaffung / Herstellung der Immobilie und dem Verkauf weniger als 10 Jahre vergangen sind. Eine Ausnahme bietet eigengenutzter Wohnraum gem. §23 EStG. Ziehe ich also direkt beim Kauf ein und bleibe bis zum Verkauf in der Immobilie selbst wohnen kann ich steuerfrei verkaufen.

Bild Exporo

Steuern auf Aktien / Fonds / ETFs:

Welche Steuern fallen grundsätzlich beim Kauf / Verkauf von Aktien / Fonds / ETFs an?

Kapitalertragssteuer

Auf den Kauf von Aktien fallen keine Steuern an. Beim Verkauf oder der Gewinnausschüttung von Aktien / Fonds oder ETFs wird auf den Gewinn allerdings die Kapitalertragssteuer erhoben. Diese beträgt 25% auf den Gewinn + Solidaritätszuschlag + ggf. Kirchensteuer. Bei mir fällt letztere weg, so dass ich bei 26,375% Steuern auf Kapitalerträge lande.

Die ersten 801€ an Kapitalerträgen sind steuerfrei. Ab 802€ Kapitalerträgen zieht der Onlinebroker automatisch die Steuern von meinen Erträgen ab.

Mehr Steuern sind auf Aktien / Fonds / ETFs m.E. in Deutschland aktuell nicht zu berücksichtigen.

Warum ich für meine Aktien und ETF Käufe unterschiedliche Broker nutze könnt ihr bei Interesse hier nachlesen:

Vergleich Aktie vs Immobilie Steuereinfachheit:

Wenn ihr euch die oben stehende Liste anschaut seht ihr schnell, dass Steuern bei Aktien / Fonds und ETFs deutlich steuereinfacher sind als Immobilien. Schließlich muss ich bei vermieteten Immobilien immer eine Steuererklärung machen, während bei Aktien alles direkt vom Broker erledigt wird, wenn ich meinen Freistellungsauftrag über 801€ dort korrekt hinterlegt habe.

Das heißt jedoch nicht automatisch, dass die Steuerlast geringer ist, wenn ich Aktien kaufe. Um das herauszufinden schaue ich mir an, was für mich bisher an Steuern angefallen ist und bei einem Verkauf an Steuern anfallen würde.

Beispiel Steuern auf meine Immobilie:

In den anderen Beiträgen Aktie vs Immobilie habe ich über die Anschaffungskosten und bisherige Wertentwicklung bereits umfangreich berichtet.

Folgende Steuern habe ich bisher gezahlt:

Grunderwerbssteuer:
2.975€ (2010 war das in NRW zum Glück noch 3,5%)

Grundsteuer:
ca. 2.900€ seit Kauf, ist aber egal, weil ich die als Mieter auch hätte

Einkommenssteuer auf Mieteinnahmen:
ca. 6.400€ seit der ersten Vermietung 2018 in der abbezahlten Wohnung. Angenommen 40% Einkommenssteuersatz. Aktuell ca. 2.500€ p.a.

Spekulationssteuer:
keine, da die Wohnung schon mehr als 10 Jahre im Besitz ist.

Fun Facts:

Würde ich die Wohnung zum aktuellen Marktwert von 180.000€ verkaufen hätte ich insgesamt eine Steuerlast von ca. 9.375€ gehabt, das entspricht 5,2%. Das Glück an dieser Stelle ist, dass der Verkauf nach 10 Jahren steuerfrei ist zudem sind die Steuern bereits alle abgeflossen. Es bliebe also ein Verkaufserlös von 180.000€

Müsste ich die 95.000€ Wertzuwachs der Immobilie mit meiner Einkommenssteuer versteuern, weil es eine Mietwohnung wäre die ich unter 10 Jahren besitze, würden darauf ca. 38.000€ Steuern anfallen!

Wäre es möglich mir die gleiche vermietete Wohnung zu 180.000€ zu kaufen und zu 100% zu finanzieren, würde die Einkommenssteuer auf die Mieteinnahmen übrigens aufgrund der höheren Abschreibung und der Kreditzinsen auf 925€ p.a. sinken. Allerdings müsste ich 11.700€ Grunderwerbssteuer zahlen. (6,5% NRW…)

Beispiel Steuern auf Aktien / Fonds / ETFs:

Alternativ zu meiner Immobilie hätte ich den iShares Core MSCI World besparen können. Der Wert des ETFs wäre 151.093€ per 31.12.2020 gewesen. Bis zu diesem Zeitpunkt wären keine Kapitalertragssteuern angefallen. Es handelt sich um einen thesaurienden ETF, der die Gewinne reinvestiert. Die Besteuerung von ETFs ändert sich aktuell etwas (Vorabpauschale), aber auch künftig wird wohl nicht damit zu rechnen sein, dass unterjährig mit großen Steuerbelastungen zu rechnen ist.

Investiert hätte ich 68.832€, der Gewinn in den letzten 11 Jahren sind also 82.261€. Würde ich den ETF per heute komplett verkaufen, würden auf den Gewinn 26,375% Kapitalertragssteuern berechnet. Das entspricht 21.696€, die bei Verkauf fällig würde. Es bleibt also ein Verkaufserlös von 129.397€.

Fazit Aktien vs. Immobilien – Was kostet mehr Steuern?

Wie man an dem Beispiel sieht lässt sich die Frage, was mehr Steuern kostet nicht pauschal beantworten. In meinem Fall kostet die Immobilie bis zum Verkauf deutlich mehr Steuern, als die Aktien. Mit dem Verkauf beider Anlageklassen wendet sich das Blatt und plötzlich steht der ETF mit seiner Gesamtwertentwicklung sehr schlecht da und hat aufgrund der Steuerbelastung 50.000€ weniger Vermögen erarbeitet, als die Immobilie.

Die unterschiedliche Entwicklung im Bezug auf Steuern wäre aber durch folgende Faktoren erheblich beeinflusst worden.

  1. Weniger Eigennutzung und längere Vermietung der Wohnung.
  2. Verkauf bevor die 10 Jahresfrist erreicht ist.

Für eine Entscheidung zwischen Aktien und Immobilien ist es also wichtig zu wissen, ob und wann man verkaufen möchte. Zudem steht die Überlegung im Raum, ob man die Immobilie selbst nutzen oder vermieten wird. Vielleicht habt ihr ja einige Anhaltspunkte für eure eigenen Überlegungen gefunden.

Ich würde es wohl wieder genauso machen, weil ich ein großer Fan von selbst genutzten Immobilien bin und mittlerweile auch einiges an Wissen in diesem Bereich aufgebaut habe.

Disclaimer

Dieser Post \"Aktie vs. Immobilie - Was kostet weniger Steuern\" spiegelt meine Meinungen und Erfahrungen zu den dargestellten Themen wieder. Er beinhaltet keine Anlage- oder Investmentempfehlung.

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