Die eigene Immobilie an die Partnerin verkaufen

Palim Palim,
heute bin ich über einen Weg gestolpert, wie wir die Finanzierung unseres selbstgenutzten Einfamilienhauses optimieren können. Seit längerem hadere ich damit, dass wir eine 20 jährige Zinsbindung mit 1,92% Zinssatz abgeschlossen haben. Schon 2 Jahre nach Abschluss des Immobiliendarlehns wurde mir klar, dass die Entscheidung unklug und zu defensiv war.

Deswegen arbeite ich an einem Plan, um das zu ändern. Ziel ist es den Kredit für das selbstgenutzte Haus spätestens nach 10 Jahren vollständig zu bezahlen. Der Verkauf meiner abgezahlten Eigentumswohnung an Frau Sparhörnchen spielt bei der Optimierung unserer Finanzierung eine wichtige Rolle.

Ausgangssituation:

Aus einigen anderen Beiträgen wisst ihr vielleicht schon, dass die Sparhörnchenfamilie zwei Immobilien besitzt. Eine Eigentumswohnung (erworben 2010) und ein Einfamilienhaus (erworben 2017). Um genau zu sein muss man an dieser Stelle erwähnen, dass ich alleine im Grundbuch bei beiden Immobilien stehe. Das ist im späteren Verlauf noch wichtig. Unsere Ehe ist nämlich eine Zugewinngemeinschaft bei der die Vermögen getrennt betrachtet werden.

Die Eigentumswohnung ist seit 2019 schuldenfrei und ist als Sicherheit für die Finanzierung des Einfamilienhauses eingesetzt worden. Das hat damals die Eigenkapitalquote rechnerisch gesteigert und die Konditionen verbessert.

Vorteile beim Verkauf der Immobilie an den Ehepartner

Durch die oben beschriebene Konstellation befinden sich die Eigentumswohnung und auch das Einfamilienhaus in meinem Vermögen und sind getrennt vom Vermögen meiner Frau. Charmant daran war, dass sie für die Schulden nicht mithaften musste, im Rahmen des Zugewinns aber an der Tilgung und Wertsteigerung beteiligt ist. Dadurch hat sie grundsätzlich mehr finanziellen Spielraum behalten.

Das gibt uns nun die Möglichkeit, dass meine Frau die Wohnung von mir kauft. Als Familie haben wir dadurch insgesamt einige Vorteile, die ich euch jetzt im Detail aufliste.

Höhere Abschreibungen

Wie in meinem Beitrag zur Wertentwicklung der Wohnung (Hier zum Beitrag) zu sehen ist, hat sich der Wert meiner Eigentumswohnung in 11 Jahren knapp verdoppelt. War der Kaufpreis 2010 noch 85.000€, so würde ich jetzt von einem Verkaufspreis zwischen 170.000€ und 190.000€ ausgehen.

Bei einer vermieteten Immobilie ist das sehr relevant. Abzüglich des Grundstücks beträgt die Abschreibung aktuell ca. 1.620€ p.a. und würde für meine Frau dann künftig auf ca. 3.200€-3.600€ steigen. Da die Abschreibung die zu versteuernden Mieteinnahmen reduziert, muss sie auf ihre Mieteinnahmen künftig also wesentlich weniger Steuern zahlen als ich bisher.

Bei einem angenommenen Steuersatz von ca. 30% würde meine Frau hierdurch also ca. 500€-600€ mehr Miete pro Jahr generieren als ich.

Zinsen steuerlich absetzbar

Bei den Zinsen verhält es sich ähnlich wie bei der Abschreibung. Unterstellen wir 180.000€ zu 0,8% p.a. Zinsen, kommen wir auf 1.430€ Zinskosten im ersten Jahr. Durch die steuerliche Absetzbarkeit verringern sich wiederum die Steuern auf die Mieteinnahmen um knapp 500€ (bei 30% angenommenem Steuersatz).

Keine Grunderwerbsteuer unter Eheleuten

Bei einem Immobilienverkauf innerhalb der direkten Familie fällt durch eine Ausnahme bei der Besteuerung keine Grunderwerbsteuer an.

Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG)
§ 3 Allgemeine Ausnahmen von der Besteuerung.
Von der Besteuerung sind ausgenommen:
…
4.der Grundstückserwerb durch den Ehegatten oder den Lebenspartner des Veräußerers;
…

Damit spart meine Frau 6,5% der Kaufnebenkosten und hat somit deutlich mehr Eigenkapital zur Verfügung.

Liquidität jetzt

Der familieninterne Verkauf der Wohnung generiert Liquidität von ca. 180.000€. Am wichtigsten ist es uns damit das Darlehn auf unserem Einfamilienhaus planbar zurückzuführen. Wir könnten von diesem Betrag die möglichen Sondertilgungen bis zur vorzeitigen Kündigung nach 10 Jahren komplett bestreiten.

Zusätzlich können die 180.000€ während dieser Zeit für uns arbeiten. Bei den aktuellen Angeboten kann es möglich sein den Zinsaufwand durch die sichere Anlage des Geldes vollständig zu refinanzieren. Jedoch gilt hier wie immer: Je höher die Rendite, desto höher das Risiko.

Nachteile beim Verkauf der Immobilie an den Ehepartner

Es gibt natürlich nicht nur Vorteile, auch die Nachteile sollte man sorgfältig abwägen. Mir sind folgende Nachteile bei meiner Recherche begegnet:

Eigentumsübergang:

Ich bin nicht mehr Eigentümer der Wohnung und kann nicht mehr darüber verfügen. Meine Frau hat ab diesem Zeitpunkt die Entscheidungsgewalt und ihr stehen die Einnahmen zu. Zusätzlich hat sie ab diesem Zeitpunkt natürlich alle Pflichten.

Verschuldung:

Wir tragen ab dem Verkauf wieder ein deutlich größeres Schuldenpaket mit uns herum, ohne dass uns nachher mehr gehört als jetzt. Wir wandeln nur Eigentum in Liquidität um.

Den finanziellen Spielraum, den meine Frau durch ihre Schuldenfreiheit bisher hatte verliert sie durch diese Investition.

Spekulationsfrist:

Da mir die Wohnung bereits 10 Jahre gehört, kann ich diese verkaufen ohne Spekulationssteuer auf den Wertzuwachs zu zahlen. Nach einem Verkauf an meine Frau beginnt diese Frist neu und sie muss wieder 10 Jahre bis zu einem steuerfreien Verkauf warten. Allerdings müssen die Immobilienpreise dafür auch erstmal weiter steigen.

Kaufnebenkosten:

Wir sparen bei dem familieninternen Verkauf die Grunderwerbssteuer, trotzdem fallen aber die Kosten für den Notar (ca. 1%) und das Grundbuch (ca. 0,5%) an. Zudem sollten wir ein Wertgutachten der Wohnung erstellen lassen, das dürfte zusätzlich ca. 0,5% kosten.

Kaufvertrag „wie unter Fremden“

Der Kaufvertrag innerhalb der Familie muss wie unter Fremden ausgestaltet werden, damit später vom Finanzamt keine Vorteilnahme oder Schenkung unterstellt wird. Der Kaufpreis darf also weder zu günstig noch zu teuer sein. Der Kauf darf ebenfalls nicht durch den verkaufenden Familienteil durch Schenkung subventioniert werden.

Immobilienfinanzierung der Sparhörnchen Familie:

Um die oben dargestellten Punkte etwas klarer zu machen habe ich euch unsere aktuelle Situation und den Plan für die Zukunft im Folgenden aufgelistet.

Finanzierung heute:

Einfamilienhaus:

Grundschuld für selbst genutzte Immobilie: XXX.XXX€
Kredit: 20 Jahre, 1,92% Zinsen, 5% Sondertilgung
Noch 17 Jahre Laufzeit ohne Sondertilgung.
Zins ~ 50.000€

Eigentumswohnung:

Bezahlt, vermietet, Marktwert ca. 180.000€
Sicherheit für o.g. Kredit.
Mieteinnahmen 7.920€ vor Steuer, ca. 5.100€ nach Steuern.

Finanzierung in Zukunft:

Einfamilienhaus:

Grundschuld für selbst genutzte Immobilie: XXX.XXX€
Kredit: 20 Jahre, 1,92% Zinsen, 5% Sondertilgung
Noch 7 Jahre Laufzeit mit Sondertilgung und gesetzl. Kündigungsmöglichkeit
Zins ~ 20.000€

Eigentumswohnung:

Finanziert, vermietet, Grundschuld: 180.000€
Kredit: 10 Jahre, 0,8% Zinsen, 5% Sondertilgung
Mieteinnahmen 7.920€ vor Steuer, ca. 6.190€ nach Steuern.
Zins auf 10 Jahre ~12.900€
Zusatzmiete auf 10 Jahre: ca. 11.000€ (höhere Abschreibung und Zinsen s.o.)

Es gehen in Zukunft knapp 4.000€ pro Jahr an Liquidität verloren, die statt dessen zu 3.600€ Tilgungsleistung auf das Darlehn werden, also gibt es keinen großen Vermögensverlust. Auch die 180.000€ Kaufpreis wechseln nur innerhalb der Familie den Besitzer.

Problem: Vorfälligkeitsentschädigung

Wenn ich damals die Wohnung nicht mit in die Finanzierung aufgenommen hätte, könnte ich nun frei darüber verfügen. Das ist in meinem Fall nicht so. Da auf der Wohnung eine Grundschuld als Sicherheit für den Kredit des Einfamilienhauses eingetragen ist, muss ich von der finanzierenden Bank eine Freigabe der Sicherheit erhalten.

Die Bank muss die Sicherheit bei Verkaufswunsch zwar meiner Kenntnis nach freigeben, kann einem das Leben dabei aber schwer machen. Mir wurden hierzu drei Wege aufgezeigt:

• Szenario 1: Vollständige Rückführung des bestehenden Darlehns gegen Vorfälligkeitsentschädigung: Gemäß Schreiben der Bank werden das deutlich über 20.000€ Zusatzkosten.
• Szenario 2: Teilrückführung des Darlehns gegen Vorfälligkeitsentschädigung: Mündliche Auskunft der Bank bisher ca. 7.000€ für ca. 1/3 des Kredites.
• Szenario 3: Neubewertung des Einfamilienhauses und danach ggf Freigabe der Eigentumswohnung ohne Auflage: Der Gutachter wird aktuell beauftragt. Für uns eindeutig die beste Option.

Wir können unseren Plan nur dann weiter verfolgen, wenn entweder Szenario 2 oder 3 von der Bank angeboten werden. Bei einer vollständigen Rückzahlung des Darlehns müssen wir noch einige Zeit warten, bis wir das leisten können. Denn es darf wohl keine Ablösung des Immobilienkredites fürs Haus durch eine andere Bank stattfinden.

Plan zur Nutzung der Liquidität zur Sondertilgung bis 2027:

Sollte es dann klappen mit dem Verkauf innerhalb der Familie planen wir die Liquidität sinnvoll einzusetzen. Damit der Verkaufspreis zusätzlich noch mehr Vorteile als eine planbare Sondertilgung unserer eigengenutzen Immobilie mit sich bringt, müssen die Gelder in der Zwischenzeit arbeiten und zum Termin der Sondertilgung verfügbar sein. Aktuell wäre die folgende Tabelle mein Konzept. Je länger die Laufzeit, desto eher würde ich risikoreichere Anlagen wählen.

Angelegte Sondertilgung	Rendite	Anlage über:
Jahr 1	0,6%	Festgeld 6 Monate
Jahr 2	0,8%	Festgeld 1 Jahr
Jahr 3	1,2%	Festgeld 2 Jahre
Jahr 4	2,5%	Anleihen ETFs
Jahr 5	2,5%	Anleihen ETFs
Jahr 6	3,5%	Anleihen ETFs Hochdividendenaktien

Für das Festgeld plane ich eine Anlage bei ausländischen EU-Banken über Weltsparen. Da ich die Beträge auf verschiedene Banken splitten werde gehe ich davon aus, dass sie dort sicher angelegt sind.

Für die Anleihen ETFs und Dividendenaktien plane ich derzeit ein Zweitdepot zu eröffnen. Der Plan wird laut Rechner am günstigsten bei der Consorsbank oder Smartbroker aufgehen. Ich habe mich für Smartbroker entschieden. Günstige Appbroker wie Trade Republic kommen für mich nicht in Frage.

Fazit:

Ich bin begeistert von der Idee mit einem Verkauf innerhalb der Familie unsere Einfamilienhausfinanzierung auf die Eigentumswohnung umzulegen. Durch den Verkauf an meine Frau zahlt diese ca. 1.000€ weniger Steuern als ich bisher. Die Liquidität aus dem Verkauf erspart mir hingegen ca. 2.000€ Zinsen pro Jahr. Zusätzlich hätten wir auch noch Zinseinnahmen über die Anlage der liquiden Mittel.

Je nach Szenario und Anlagezins kann für uns ein Vorteil zwischen 30.000€ und 50.000€ über die nächsten 10 Jahre entstehen. Dafür würde sich der Aufwand sicher lohnen.

Die Recherchen und Berechnungen zu diesem Projekt haben einiges an Zeit aufgefressen. Die Exceldatei in der ich die verschiedenen Szenarien gegenübergestellt habe ist zu unübersichtlichem Wildwuchs geworden und ich bin wohl der Einzige, der das Dokument noch verstehen kann. Ich hoffe trotzdem der Beitrag war für euch spannend und hat dem einen oder anderen vielleicht einen Denkanstoß gegeben.

Falls Ihr noch Tipps für mich habt, was ich berücksichtigen müsste oder besser machen kann, schreibt mir gern einen Kommentar. Wie man sieht stecke ich ja noch mitten in den Überlegungen.

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