Erfahrungsbericht Zwangsversteigerung

Palim Palim,
in diesem Beitrag möchte ich euch von meinem ersten Besuch bei einer Zwangsversteigerung berichten. Ich beobachte regelmäßig angebotene Zwangsversteigerungsobjekte in meiner Region. Bisher war ich aber noch nie bei einer Versteigerung. Das hat sich nun geändert. Falls ihr ebenfalls zum ersten Mal zu einer Zwangsversteigerung gehen möchtet, hilft euch mein Beitrag hoffentlich bei der Vorbereitung.

Ausgangssituation:

Viele von euch haben schon gelesen, dass ich 2010 meine Eigentumswohnung zur Selbstnutzung gekauft habe. Diese Wohnung ist mittlerweile vermietet. (Beitrag: Aktien oder Immobilien? Entscheidung auf dem Prüfstand 2021) Im Jahr 2017 folgte dann unser kleines Einfamilienhaus ebenfalls zur Selbstnutzung. Das Haus haben wir in Eigenregie renoviert und viele Arbeiten selbst ausgeführt. Ich habe also bereits ein wenig Erfahrung mit Immobilien sammeln können.

Das Haus, wegen dem ich die Zwangsversteigerung besucht habe ist im Vergleich zu den bisherigen Projekten eine „Schrottimmobilie“. Geplant wäre bei Zuschlag also die Sanierung und Vermietung des Hauses.

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Ein Versteigerungsobjekt finden:

Um überhaupt ein Objekt zu finden, dass sich in der Zwangsversteigerung befindet, könnt ihr euch über das ZVG Portal schlau machen. Die Seite ist zwar nicht besonders modern, bietet aber gute Gelegenheiten, um die zur Versteigerung stehenden Objekte in eurer Region zu identifizieren.

Zumindest unser lokales Amtsgericht bietet zusätzlich auf der eigenen Homepage eine Übersicht der nächsten 10 Versteigerungstermine. Das ist natürlich noch besser, wenn man in einem begrenzten regionalen Umfeld nach möglichen Investitionen sucht. Die Vorankündigung der Versteigerungstermine ist meist 2-3 Monate im voraus. So könnt ihr immer mal wieder hereinschauen, ob sich eine gute Gelegenheit bietet.

Wichtige Informationen zum Objekt:

Findet ihr ein spannendes Objekt im Zwangsversteigerungskalender, habt ihr die Möglichkeit euch im ZVG Portal das wichtigste Dokument anzusehen. Es handelt sich dabei um das Gutachten bzw Exposé. Das Gutachten zum Versteigerungsobjekt ist typischerweise als pdf hinterlegt und bietet euch die komplette Analyse der Lage und Bausubstanz durch einen unabhängigen Gutachter.

Jedoch analysiert der Gutachter nicht nur Lage und Bausubstanz, er ermittelt für das Gericht auch den sogenannten Verkehrswert. Der Verkehrswert soll in etwa dem aktuellen Zeitwert des zu versteigernden Objektes entsprechen und bietet einen Anhaltspunkt, was ein objektiv fairer Preis sein könnte.

Leider werden bei Zwangsversteigerungen typischerweise keine Innenbesichtigungen ermöglicht. Dies kann nur in seltenen Ausnahmefällen mit den Verfahrensbeteiligten, die die Versteigerung beauftragt haben, vereinbart werden. Somit stellt das Gutachten eure wichtigste Quelle an Informationen dar.

Allein mit dem Gutachten sollte man sich aber nicht zufrieden geben. Natürlich muss man die Chance nutzen und sich vor der Versteigerung ein Bild der Lage machen. Schließlich ist es wichtig in welcher Gegend das Objekt steht. Bei einer Außenbesichtigung sollte alles so gut es geht in Augenschein genommen werden, was den Kaufpreis beeinflusst. Bei dieser Gelegenheit kommt man häufiger auch mal mit den Nachbarn ins Gespräch. Auch das kann natürlich ein Vorteil sein, wenn es darum geht besser einzuschätzen, auf was ihr euch mit einer eventuellen Ersteigerung einlasst.

Mein Zielobjekt:

Wie Eingangs erwähnt war mein Zielobjekt eine Schrottimmobilie. Baujahr 1922, zuletzt aktenkundig saniert 1962. Der Gutachter schätzte den gesamten Verkehrswert auf 140.000€. Davon entfielen auf das Grundstück schon 85.000€. Die Lage, hat in meiner Stadt fast den niedrigsten Bodenrichtwert für Wohnbebauung erzielt, der überhaupt vergeben wurde, 210€/m². Genehmigte Wohnfläche 102m², Grundstück 401m².

Der Plan wäre eine Renovierung inkl. Ausbau des Dachgeschosses und damit Erweiterung der Wohnfläche, um später an eine große WG zu vermieten. WGs sind typischerweise nicht so lärmempfindlich, denn die Immobilie liegt direkt an einer Bahnstrecke. Viele Arbeiten hätten von mir selbst durchgeführt werden können, aber für große Aufgaben wie Heizung / Sanitär und Elektrik hätte man fachkundige Handwerker benötigt.

Nach einigen weiteren Überlegungen, wie man das Gebäude nutzen könnte, bin ich mit der Architektin meines Vertrauens zu einem Ergebnis gekommen. Eine Instandsetzung des Gebäudes kostet mindestens 150.000€. Das sinnvolle Maximalgebot für das Objekt, um nachher tatsächlich eine messbare Rendite zu erzielen, liegt dadurch bei ca 160.000€.

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Vorbereitung des Versteigerungstermins:

Wenn man auf einer Zwangsversteigerung tatsächlich mitbieten möchte, muss man drei Dinge:

  1. Persönlich zum Termin erscheinen oder jemanden bevollmächtigen
  2. Einen gültigen Ausweis vorlegen können
  3. Eine Sicherheit in Höhe von 10% des Verkehrswertes nachweisen können

Ich denke mal die ersten beiden Punkte sind klar. Bzw beim Thema Vollmacht muss man sich schlau machen, wenn man diese wirklich erteilen möchte. Zu Sicherheiten schreibe ich euch alles auf, was ich recherchiert habe.

Sicherheiten:

Bei einer Zwangsversteigerung muss jeder, der ein Gebot abgeben möchte eine Sicherheit leisten, sofern ein Verfahrensbeteiligter das fordert. Die Höhe der Sicherheit liegt typischerweise bei 10 % des festgesetzten Verkehrswertes. Den Verkehrswert kann man auf der Internetseite des Gerichtes bei den Versteigerungsterminen einsehen.

Folgende Sicherheiten werden akzeptiert:

Bundesbankschecks

Der Scheck darf frühestens am dritten Tag vor dem Versteigerungstermin ausgestellt worden sein. Es handelt sich um einen gedeckten Scheck, also muss auf dem Konto der entsprechende Betrag vorhanden sein, der dann auch für die Ausstellung abgebucht wird.

Selbstschuldnerische Bürgschaft

Alternativ kann eine Bürgschaft von einer berechtigten Bank im Zwangsversteigerungstermin als Nachweis der Sicherheit vorgelegt werden. Das scheint jedoch eher untypisch zu sein.

Überweisung an Gerichtskasse

Eine Überweisung der Sicherheitsleistung vorab auf das Konto der Gerichtskasse ist ebenfalls möglich und scheint recht beliebt zu sein. Bekommt man den Zuschlag nicht, wird das Geld vom Gericht zurück überwiesen.

In einem Zwangsversteigerungstermin stellt der Rechtspfleger bei Gebotsabgabe fest, ob die überwiesene Sicherheitsleistung bei der Gerichtskasse eingezahlt ist. Es muss also nicht nur die Gutschrift auf dem Konto erfolgen. Dem Zwangsversteigerungsgericht muss auch eine Bestätigung über die Einzahlung vorliegen. Daher muss die Sicherheitsleistung rechtzeitig überwiesen werden. Empfohlen wird, das Geld bereits 7 Tage vor Versteigerungstermin zu überweisen.

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So läuft eine Zwangsversteigerung:

Um 8:45 Uhr bin ich im Raum angekommen, in dem die Zwangsversteigerung stattfinden soll, 15 Minuten vor Beginn. Es ist eine große Stadthalle und wegen Corona hat jeder Teilnehmer der Versteigerung einen eigenen Tisch mit Stuhl und viel Abstand zu den anderen Teilnehmern.

Ganz so offiziell sah es vor Ort aber nicht aus.

In meiner Tasche habe ich einen gedeckten Bundesbank Scheck über 14.000€ (10% des Verkehrswertes) und den Personalausweis. An der Stelle bin ich übrigens froh darüber, dass eins meiner Konten noch bei der Sparkasse läuft. Für solche außergewöhnlichen Geschichten ist eine Filialbank doch noch immer hilfreich. So brauchte ich die 14.000€ nicht vorher an das Gericht überweisen.

Die Versteigerungsteilnehmer

Zum Termin erschien aufgrund des niedrigen Preises eine bunt gemischte Menschenmenge. Viele sichtbar völlig ohne Erfahrung und noch schlechter vorbereitet als ich. Alle Altersklassen von Mitte 20 bis Mitte 70 sind dabei.

Mehrere Teilnehmer haben sich vorab beim Rechtspfleger erkundigt, ob ihre Überweisung rechtzeitig bei der Gerichtskasse auch angekommen und bestätigt sei. Bei einigen war das nicht der Fall, die konnten dann eigentlich direkt wieder nach Hause gehen.

Der Beginn der Zwangsversteigerung

Zu Beginn der Verhandlung wurden die „Verfahrensbeteiligten“ benannt. In diesem Fall 3 Geschwister, die das Haus geerbt haben. Nur diejenige, die das Haus zur Versteigerung angemeldet hat war persönlich anwesend.

Danach gab es einige Fakten zum Haus. Zum Beispiel, dass die Grundbesitzabgaben 434,40€ pro Jahr betragen und welche Beträge bisher für dieses Jahr zu zahlen sind. Außerdem die Belastungen im Grundbuch und die Gebühren für das Gericht. Die Gebühren + die offenen Grundbesitzangaben scheinen das absolute Mindestgebot zu definieren. In diesem Fall 4.300€.

Der Rechtspfleger lies sich dazu hinreißen, zu erwähnen dass er von einem Gebot deutlich über dem Verkehrswert ausgeht. Das war, während er erklärte, dass Gebote unter 50% des Verkehrswertes nicht zuschlagsfähig sind. Es wird zudem erläutert, dass das Meistgebot mit 4% verzinst wird, bis die endgültige Zahlung des Kaufpreises erfolgt.

Die Nebenkosten bei einer Versteigerung betragen ca. 8,5% in NRW. Davon sind 6,5% Grunderwerbssteuer und 2% Kosten für die Eintragung und den Zuschlag.

Tipp: Wenn man nicht mitbieten möchte, kann man sich eine Zwangsversteigerung trotzdem als Zuschauer ansehen. Termin suchen, hingehen, hinsetzen, zuschauen, lernen. Am besten weit vorne, dann bekommt man auch mit was passiert.

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Jetzt wird versteigert

Nach der Erläuterung dieser Details beginnt die Versteigerung. Die Bietzeit dauert mindestens 30 Minuten und danach so lange, bis der Zuschlag für das Höchstgebot erteilt ist. In dieser Zeit kann jeder vortreten, seinen Ausweis vorlegen, die Sicherheit nachweisen und sein Erstgebot abgeben.

Hinweis: Die Sicherheit muss bei der Gebotsabgabe nur nachgewiesen werden, wenn die Verfahrensbeteiligten das fordern. Es wird aber in den meisten Fällen so sein.

Ich blieb erstmal sitzen und habe geschaut, was passiert. – Richtige Entscheidung – Sieben Leute stehen auf und sind ganz heiß aufs Bieten, anscheinend ebenfalls alles Anfänger. Völlig unnötig, schließlich macht es Sinn sich erstmal anzuhören, was derjenige der ein Gebot abgibt überhaupt bietet.

Bieter Nr. 1: Geht zum Rechtspfleger, gibt den Ausweis ab, möchte eine Barsicherheit leisten. Das ist schon lange nicht mehr möglich. Also wird das erste Gebot direkt abgewiesen.

Bieter Nr. 2: Zwei Brüder, die gemeinsam zu je 50% Anteil bieten, bringen als Sicherheit einen Scheck und bieten 70.000€. Damit ist die Grenze von 50% des Verkehrswertes direkt erreicht.

Bieter Nr. 3: Eine Einzelperson, hatte die Sicherheit überwiesen und bietet 145.000€. Damit ist die Schnäppchenzeit vorbei und drei der Anfängerbieter aus der Schlange setzen sich hin.

Bieter Nr. 4: Ein Pärchen, hatten die Sicherheit ebenfalls überwiesen. Sie sehen aus, als würden sie eine Immobilie zur Eigennutzung suchen und bieten 160.000€ – Meine Schmerzgrenze wird überschritten – Ab diesem Zeitpunkt bin ich nur noch als neugieriger Beobachter da.

Insgesamt gehen 11 Bieter nach vorne und geben Erstgebote ab. Der 11. Bieter lässt den Preis mit seinem Erstgebot bereits auf 200.000€ steigen. Die Mindestbietzeit von 30 Minuten ist deutlich überschritten. Der Rechtspfleger scherzt schon mit der anwesenden Erbin, dass sich die Leute viel Mühe geben einen hohen Versteigerungserlös zu erzielen.

Keine neuen Bieter treten vor, also beginnt das Finale der Versteigerung. Vier Bieter scheinen für einen Preis über 200.000€ noch Interesse zu haben und rufen Ihre Gebote in den Raum. Meist erhöht sich der Preis in 5.000€ Schritten. (205, 207, 215, 220, 225…)

Der Zuschlag

Nach einem Gebot von 260.000€ meldet sich keiner der anderen Bieter mehr zu Wort. Der Rechtspfleger verkündet den Zuschlag und die Zwangsversteigerung ist beendet. Die Erbin wird nach ihrer Zustimmung zum Gebot befragt und erteilt diese. Die erbrachte Sicherheit wird als Anzahlung auf den Kaufpreis verrechnet.

Die Sicherheiten der anderen Bieter werden wieder freigegeben. Heißt die mitgebrachten Schecks und ggf Bankbürgschaften werden zurückgegeben. Die Rücküberweisung der anderen Sicherheiten wird angewiesen. Das kann allerdings wohl ein paar Tage dauern. Der Raum leert sich.

Hinweis: Da das Gebot so deutlich über dem Verkehrswert im Gutachten liegt, dürfte es für den Ersteigerer schwierig sein eine Kreditfinanzierung für den gesamten Kaufpreis zu finden. Es sollte sicherheitshalber davon ausgegangen werden, dass die Differenz zwischen Verkehrswert und Kaufpreis durch Eigenkapital gedeckt sein muss. Schließlich wird die Bank das Gebäude nur mit 140.000€ als Sicherheit für den Kredit ansetzen können.

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Mein Fazit:

Das finale Gebot lag 100.000€ über meiner Schmerzgrenze. Damit erreichte das Objekt einen 85% Aufschlag auf den Verkehrswert. Einen so hohen Preis hatte ich nicht erwartet. Aber aktuell ist der Immobilienmarkt wohl überall heiß gelaufen und viele Menschen scheinen nicht zu wissen wohin mit ihrem Geld.

Für mich war es trotzdem ein sehr spannendes Erlebnis und ich kann jedem nur empfehlen sich das einmal anzuschauen. Wenn ihr wirklich bieten wollt, setzt euch eine harte Grenze und steigt dann auch aus. Vor allem die Eigennutzer, die vermutlich großen Druck verspüren ein Objekt zu finden haben in diesem Fall den Preis getrieben.

Disclaimer

Dieser Post \"Erfahrungsbericht Zwangsversteigerung\" spiegelt meine Meinungen und Erfahrungen zu den dargestellten Themen wieder. Er beinhaltet keine Anlage- oder Investmentempfehlung.

Ausgehende Links sind teilweise Affiliatelinks, für deren Nutzung eine Vermittlungsprovision an mich fließen könnte. Hierdurch wird der Blog gesponsert.

2 Gedanken zu „Erfahrungsbericht Zwangsversteigerung“

  1. Schöner Artikel, aber ist diese Immobilie den Preis wirklich gerechtfertigt?
    Ich vermute eines Tages kommt der große Knall. Durch Kurzarbeit und andere Probleme kommen in letzter Zeit immer mehr Immobilien unter den Hammer. Auch das Lohn – Preis Gefüge passt nicht mehr(auch teils bei den Mieten nicht). Zusätzlich werden in den nächsten Jahren die Geburtenstarken Jahrgänge versterben und somit auch wieder Wohnräume frei.(Ich kenne viele Häuse in denen nur noch eine Person im alter 80+ wohnt)
    Ebenso wird es durch Homeoffice eine leichte Abwanderung aus den Innenstädten geben.
    Das alles kann also zu einem Preisverfall bei Immobilien führen.

    Was mich aber mal interessieren würde ist, ob du bei deinem Termin viele Spekulanten von Banken & Co. dabei hattest? So wird es mir immer erzählt, das man als Privatperson da kaum Chancen hätte.

    1. Hallo Steven,

      Danke für dein Feedback. Ich sehe das ähnlich. Deswegen war mein Preis ja auch deutlich unter dem Meistgebot. Damit hätte man die Immobilie in der Lage gut bewirtschaften können. Das Meistgebot am Schluss finde ich schockierend. Spekulanten waren bei dem Objekt m.E. aber kaum anwesend. Aus meiner Sicht gab es viele Eigennutzer, die Interesse hatten, weil der Häusermarkt hier komplett leer gefegt ist. Gruppe 2 waren nach meinen Vorurteilen Leute die vermutlich im Umkreis der Familie sehr günstig und mit großen Bargeldmengen sanieren würden.

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