Dachboden ausbauen und vermieten

Palim Palim,
heute mal wieder ein völlig abseitiges Thema. Es geht um den Ausbau meines Dachbodens, um ihn an meine Firma als zusätzliches Lager zu vermieten. Sparhoernchen.de ist sowas wie mein persönliches Finanztagebuch, also lasse ich euch häufig auch an meinen Ideen um Geld zu verdienen und meine Finanzen zu optimieren teilhaben. Der Dachbodenausbau war mein neustes Projekt.

Warum ist der Dachboden noch nicht ausgebaut?

Die Umsetzung der aktuellen Idee ist einer der Gründe, warum es im März und April nur wenig von mir zu lesen gab. Ich habe viel Zeit auf unserem Dachboden verbracht. In unserem Haus aus 1967 habe ich im Rahmen der Renovierung nur die oberste Geschossdecke gedämmt. Mit dieser Maßnahme hatte ich im Preis-Leistungsverhältnis den besten Effekt, wenn es darum geht Heizkosten einzusparen.

Unser Dachboden ist allerdings die klassische 60er Jahre Hölle. Wenn man die Leiter hoch steigt schaute man bisher auf nackte Betondachpfannen. Im Sommer sind es dort 70° gewesen und im Winter -10°. Also eine menschenfeindliche Umgebung. Als es Anfang 2021 hier in der Region zu heftigen Schneefällen kam, pfiff der Wind so stark durch die Dachpfannen, dass ich damals sogar zwei kleine Schneemänner vorgefunden habe.

Die Ausmaße des Dachbodens sind zusätzlich so ungünstig, dass er nicht als echte Ausbaureserve für Wohnräume oder Büro ausreichend ist. Das Dach verläuft sehr steil und in der Mitte wird der Raum von zwei riesigen Schornsteinen durchbrochen.

Kurzum gab es bisher wenig Anlass, um sich damit zu beschäftigen den Raum nutzbar zu machen.

Was hat sich geändert?

Als wir hier eingezogen sind war unser größerer Sohn gerade erst geboren. Die Wohnmobilvermietung war noch in den Startlöchern und den LEGO-Handel gab es ebenfalls noch nicht. Der Platzbedarf war recht gering und so fristete der Dachboden sein verdientes Schattendasein.

Mittlerweile benötige ich im Winter Lagerfläche für Wohnmobilequipment (Vorzelte, Markisen, Stühle usw), Gartenmöbel und zusätzlich hat sich das LEGO-Lager enorm vergrößert. Das bisherige Lager platzt also leider aus allen Nähten und nimmt uns immer mehr von unserer Nutzfläche.

LEGO Lager im Keller
Aktuelles vernünftig sortiertes LEGO-Versandlager
Aktuelles Notfalllager im Gerümpelkeller

Es musste also eine Lösung her, die mir die Möglichkeit gibt LEGO-Sets mit einer absehbar längeren Lagerzeit (>12 Monate) vernünftig unterzubringen.

Beispiele für solche Sets mit einer Laufzeit von vermutlich > 12 Monaten sind aktuell günstig erworbene Schätze wie:

LEGO 42130 Technic BMW M 1000 RR für 130€
LEGO 71756 Ninjago Wassersegler für 90€
LEGO 71741 Die Gärten von Ninjago City für 240€

Ich hätte natürlich einfach hergehen können und den Dachboden in ungedämmtem Zustand nutzen können. Allerdings wäre für die meisten LEGO-Sets bereits eine Lagerung von 3 Monaten dort oben das Todesurteil gewesen. Zwar sind sie durch das Dach vor Regen geschützt, aber die hohen Temperaturschwankungen und die sehr hohe Luftfeuchtigkeit bei Regen hätte die Stabilität der Kartons gefährdet und im schlimmsten Fall sogar für Schimmel gesorgt.

Der Dachbodenausbau

Folglich habe ich mich entschieden den Dachboden auszubauen. Ausbauen heißt in diesem Fall nicht, dass ich den Dachboden zu einem beheizten und vernünftig begehbaren Wohnraum mache. Aber zumindest werde ich ihn als Lager nutzbar machen und die Außenhülle vernünftig abdichten.

Dazu habe ich die Sparren mit 60-80mm Konstruktionsvollholz aufgedoppelt und die Zwischenräume dann mit 200mm Rockwool gedämmt . Im März war ich dabei die Dampfsperre zu verlegen. Eine Folie, die dafür sorgt, dass Schimmelbildung durch die Temperaturunterschiede zwischen drinnen und draußen vermieden wird.

Komplette Baustelle auf dem Dachboden. Vom Lagerraum ist noch nichts zu erkennen. Holzlattung muss noch angebracht werden.
Foto aus dem März von meiner Baustelle

Durch die Dampfsperre wird auch die Luftfeuchtigkeit in dem Raum reguliert, so dass diese künftig auch bei Regen im normalen Bereich liegen sollte. Im nächsten Schritt muss dann noch eine Querlattung über der Dampfsperre angeschraubt werden.

Um die Dampfsperre vor Beschädigung zu schützen und die Reinigung des Raumes zu erleichtern habe ich danach noch eine Verkleidung mit Rigipsplatten montieren. – Das Hochwuchten der 1-Mann-Platten über die Dachbodenleiter war eine Horroraufgabe – Zusätzlich war meine Idee den Dielenboden mit billigem Linoleum oder Resten alter Trittschalldämmung zu belegen, damit auch hier sichergestellt ist, dass ich den Raum vernünftig sauber halten kann und keine Beschädigung an den LEGO-Sets durch herausstehende Holzsplitter entsteht.

Da das Herauftragen der Sets über die Leiter ziemlich nervig ist, überlege ich zusätzlich, ob ich mir einen kleinen Flaschenzug mit einer vernünftigen Kiste über der Dachbodentreppe montiere. Aber erstmal muss der Dachbodenausbau beendet sein und ich danach noch Lust auf Tüftelei haben.

Die Kosten meines Dachbodenausbaus

Da das hier sowas wie ein Finanzblog sein soll interessiert die meisten von euch wohl, was so ein Dachbodenausbau in Eigenregie kostet. Es handelt sich um ca. 80qm Dachschräge, die gedämmt werden musste. Bisher sind mir dafür folgende Kosten entstanden:

Konstruktionsvollholz 60 x 80, 80m 456,96 €
Querlattung 40 x 60 300m499,80 €
Rockwool Klemmrock 200mm 77m²1.145,37€
Dampfsperre 120m² (2 volle Rollen)314,10 €
Klebebänder, Dichtmasse, Anfahrt, diverses304,16€
Materialkosten

Ihr seht also einen ungenutzten Dachboden zu dämmen ist kein günstiges Unterfangen. 2.720,39€ sind mir bereits an Kosten entstanden. Für die Verkleidung mit Rigipsplatten kamen nochmal ca 250-300€ dazu. Aber ich dämme ja nicht nur den Dachboden, ich baue damit ja einen Lagerraum.

Beim Bodenbelag habe ich Glück gehabt die alten Dielen wären schwer zu reinigen gewesen. Da ich häufig von meinen Projekten erzähle, hat ein Freund mir über seinen Bruder 70m² kostenloses Laminat vermittelt und dies auch noch gemeinsam mit mir abgeholt. Komplett gratis war es am Ende dann doch nicht. Als Dankeschön habe ich zwei LEGO-Sets aus meiner privaten Sammlung verschenkt. 10300 Die Zeitmaschine aus Zurück in die Zukunft und 75304 Darth Vader Helm also habe ich einiges an Geld gespart und ein paar sehr glückliche Männeraugen gesehen 🙂

Mir bietet der Ausbau des Dachbodens die Möglichkeit meine Firma und das Thema Handel mit LEGO noch weiter auszubauen, ohne meine kompletten Privaträume dafür opfern zu müssen. Insofern dürften es 3.000€ Investition sein, die ich relativ schnell wieder reinbekomme. Meine Idee ist es außerdem, dass mir meine Firma den Dachbodenausbau über Mietzahlungen mittelfristig finanziert.

Vermietung meines Dachbodens an die Firma

Wenn ich „die Firma“ schreibe , meine ich meine UG, die ich Ende 2021 gegründet habe. Diese wickelt das komplette LEGO-Geschäft ab. In 2021 habe ich bisher geduldet, dass die UG unsere privaten Räumlichkeiten mitnutzt. Die Gründungsausgaben haben ohnehin dazu geführt, dass es im ersten Jahr einen Verlust von 179,40€ gegeben hat. Da musste ich das geringe Eigenkapital (nur 1.000€) nicht weiter strapazieren, indem die UG Räumlichkeiten anmietet oder Gehälter zahlt. Das könnte sich in 2022 jedoch ändern.

Das ist möglich, da ich als Geschäftsführer durch die Gründung nach Musterprotokoll von §181 BGB befreit wurde. Das heißt ich darf als Geschäftsführer der UG mit mir selbst als Privatperson Geschäfte machen. Beispielsweise darf die UG Darlehen bei mir aufnehmen (aktuell einzige Finanzierungsquelle der Firma), oder Lagerräume bei mir mieten.

Wichtiger Hinweis:

Gut, dass ich diesen Artikel gepostet habe, bevor ich den Vertrag mit meiner UG geschlossen habe. Gestern Abend hat mich ein Leser freundlicherweise direkt auf einen möglichen Fehler hingewiesen, den ich hier mache.

Wenn der Vermieter der Immobilie gleichzeitig auch die Firma zu 100% besitzt, kann es durch die Vermietung gegen Entgelt zu einer Betriebsaufspaltung kommen.

Dadurch entsteht aus der bisher privaten Immobilie eine „virtuelle“ Einzelfirma, die eine EÜR machen muss, ggf gewerbesteuerpflichtig wird und dazu führt, dass die Immobilie nach 10 Jahren eventuell nicht steuerfrei veräußerbar ist.

Danke an Armin!

Der Ausbau des Dachbodens zum Lager im Rohbau. Gipsplatten sind an der Decke. Die Dämmarbeiten sind beendet.
Im April sieht es schon deutlich besser aus.

Fläche und Mieteinnahmen

Die Nutzfläche des Dachbodens beträgt ca. 30m². Sie ist durch die Schrägen sehr begrenzt. In etwa 20m² haben eine Höhe >2m und ca. 30m² eine Höhe von >1m. Bei der Wohnflächenberechnung wäre es so, dass die ersten 20m² voll zählen würden und die Fläche zwischen 1m und 2m Höhe würde zu 50% angerechnet werden. Das heißt die vermietbare Fläche wären ca. 35m². Da auch noch der Schornstein und die Treppe abgezogen werden, bleiben 30m².

Für diese knapp 30m² plane ich zunächst eine Miete von ca. 75€ pro Monat zu vereinbaren. Das ist eine Miete von 2,50€ pro Quadratmeter und damit selbst für Lagerraum sehr günstig. Um zukünftig gute Argumente für eine Mieterhöhung zu haben, werde ich das Lager möbliert anbieten. Dann kann ich durch die Erhöhung der vermieteten Regalfläche auch die Miete noch etwas erhöhen.

Der Vorteil an dieser Konstruktion ist, dass diese Kosten in der UG vor der Gewinnermittlung entstehen und damit den zu versteuernden Gewinn senken. Privat muss ich ebenfalls nicht die vollen 900€ Mieteinnahmen pro Jahr versteuern. Schließlich gibt es bei der Vermietung von Immobilien die Möglichkeit Abschreibungen und Kosten, die im direkten Zusammenhang mit dem Mietobjekt stehen gegen die Einnahmen zu rechnen.

Durch die private Vermietung meines Dachbodens an die UG sinkt meine Steuerbelastung auf die 900€ Ertrag aus der UG also deutlich ab und wird geringer sein, sofern das Finanzamt meine Berechnungen anerkennt.

Achtung: Könnte so vermutlich nicht funktionieren. Wer den Hinweis unter Vermietung des Dachbodens an die Firma noch nicht gesehen hat, bitte noch einmal nachlesen.

Fertigstellung des Dachbodenausbaus. 
Decken sind gestrichen. Laminatboden ist verlegt und eine Beleuchtung wurde installiert. Das LEGO Lager kann einziehen in den Räumlichkeiten.
Ende Mai Fertigstellung. Decken gestrichen, Lampen montiert und Boden verlegt

Schaut man sich die hohe Investition an. Sieht der Dachbodenausbau erstmal nach einem schlechten Geschäft aus. Einige der Baumaßnahmen wären aber im Zuge der geplanten Sanierung unseres Daches ohnehin notwendig gewesen. Beispielsweise das Aufdoppeln der Sparren. Zusätzlich sorgt die Dämmung dafür, dass wir es im Sommer hoffentlich weniger heiß im OG haben und im Winter weniger Wärme verlieren.

Vorbereitung für das LEGO Lager

Der Dachboden hat deutlich an Qualität gewonnen und lässt sich nun auch vernünftig sauber halten. Durch die weißen Decken und den hellen Boden ist nun viel mehr Licht vorhanden. Die Oberflächen sind zudem so glatt, dass man keine Beschädigung der LEGO-Sets mehr befürchten muss. Damit das Lager günstig bleibt habe ich mir billige Schwerlast-Steckregale gekauft.

Bei ca. 30-40 LEGO-Sets pro Regal kommt schon ein bisschen Gewicht zusammen. Aber bisher gab es keine Probleme mit der Billigvariante.

Leider sorgen die Dachschrägen dafür, dass nur wenige vollständige Regale aufgebaut werden können. An den Rändern werde ich dann mit halben Regalen arbeiten. Das perfekte Layout wird sicherlich noch ein wenig brauchen. Einige Kartons werden mit Sicherheit weiterhin herumstehen, aber auf dem Dachboden stören sie dabei wenigstens nicht.

Juni: Regale aufbauen und dann viele Sets die Dachbodentreppe hochschleppen.

Gebt gern eure Kommentare zu meiner Idee mit dem Lager ab. Der UG wird es sicherlich gut tun, endlich ein bisschen Platz zum Wachsen zu haben.

Wie ihr im Hinweis oben sehen konntet, muss noch nachgearbeitet werden, damit es durch die Vermietung nicht zu großen steuerlichen Nachteilen kommt. Danke, für die Email zum Thema Betriebsaufspaltung. Toll, wenn man so aufmerksame Leser hat!

Disclaimer

Dieser Post \"Dachboden ausbauen und vermieten\" spiegelt meine Meinungen und Erfahrungen zu den dargestellten Themen wieder. Er beinhaltet keine Anlage- oder Investmentempfehlung.

Ausgehende Links sind teilweise Affiliatelinks, für deren Nutzung eine Vermittlungsprovision an mich fließen könnte. Hierdurch wird der Blog gesponsert.

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